Por Dossier San Juan
Es Germán Coughlan, especialista en derecho inmobiliario. ¿Es una ley que beneficia al inquilino o en realidad lo perjudica?
El pasado 1 de julio se cumplió el primer aniversario desde que la nueva «Ley de Alquileres» entrara en vigencia. La misma establece que las actualizaciones sean anuales y no semestrales, la regulación de las expensas (los gastos ordinarios los pagarán los inquilinos, y los extraordinarios, los propietarios), que el contrato pase de dos a tres años y la obligatoriedad de registrar todos los contratos de alquiler por AFIP, sin importar la cantidad de inmuebles que posea el propietario, entre otros.
Varios de esos puntos entraron en conflicto ahora que se cumplió un año. Entre ellos, se encuentran los aumentos en el canon de los alquileres, la regulación de la expensas y la obligatoriedad de registrar los contratos en AFIP y, ante ello, pagar los respectivos impuestos.
En cuanto al primer punto, la ley establece que la suba la determinará el Banco Central de la República Argentina, en base a dos índices: el IPC (Índice de Precios al Consumidor) y el RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajos Estables), y lo hará anualmente. En la regulación anterior, el aumento ya se preestablecía contractualmente y se trataba de aumentos de entre un 12,5 y un 15% por semestre, lo que generaba una tranquilidad en el inquilino ya que sabía cuándo y de cuánto iba a ser el aumento a pagar. Con la nueva ley, la suba carece de certeza ya que el Banco Central lo establece una vez llegado al año.
Un especialista sanjuanino en derecho inmobiliario, Germán Coughlan, al respecto afirmó: «No concuerdo con la modalidad de suba, ya que el locatario al momento de buscar un inmueble para alquilarlo se debe fijar y debe saber cuánto es lo que le va a subir el alquiler. ¿Por qué? Por la razón de que los sueldos no suben en relación a los índices que se toman para calcular la suba, y el locatario se encontrará con la sorpresa de que no puede pagar lo que determina el porcentaje establecido por el Banco Central. Se habla de un aumento entre el 35 y el 40%». A su vez, agregó que los locadores al no poder realizar subas semestrales, y al desvalorizarse tan rápido la moneda, se protegerán cobrando un valor más alto desde el inicio de la relación contractual.
Siguiendo con su opinión, el letrado afirmó que la cuestión de tener que pagar impuestos obligatoriamente por cada inmueble que se posee y que esté en contrato de locación tampoco está siendo muy bien vista: «Antes pagaba impuestos el locador que tuviera mínimo tres inmuebles. Hoy en día, el que tiene una propiedad en alquiler ya debe registrarla en AFIP y, por ende, pagar la exención correspondiente. Eso perjudica a aquél que, quizás, estuvo ahorrando durante muchos años de su vida para poder tener un inmueble en alquiler y generar un dinero extra porque, de inmediato, la AFIP le cobra un impuesto y el dinero restante es casi mínimo». Otra de sus críticas es sobre el cambio en la duración del contrato, de 2 a 3 años el mínimo. Sobre ello, argumentó que, en la práctica, hizo que «muchos propietarios no quisieran volver a ofrecer sus inmuebles por considerar un tiempo demasiado largo». Debido a estos tres puntos, Coughlan consideró que es una ley que «debería derogarse».
Asimismo, sostuvo que, debido a los cambios en la nueva ley, los propietarios se volcaron a otros tipos de tipos para así evadir los contratos de locación habitacional y evitar que AFIP se quede con el canon correspondiente.
Según su versión, «los dueños de inmuebles están simulando la celebración de un contrato de locación comercial, cuando en realidad se está realizando un contrato de locación habitacional. De esta manera, evitan la aplicación de la nueva ley y se siguen rigiendo con la anterior. Es decir, no pagan impuestos por alquiler». El otro formato que se ve en la práctica, según dijo, es la realización de un contrato de comodato habitacional gratuito, en donde el locador entrega la propiedad supuestamente sin contraprestación alguna por parte del locatario, pero se aseguran el pago a través de documentos, como el pagaré».
Finalizó afirmando que eso último trae aparejada una «inseguridad jurídica» para los locatarios, ya que entre las cláusulas que se suelen poner es la rescisión del contrato sin previo aviso. Es decir, cuando el propietario lo desee, puede pedir el desalojo de sus locatarios, perjudicando así únicamente a los inquilinos.
